LEARNING FROM LAS VEGAS 2, Downtown Project

Dopo lo splendido weekend genovese, in cui ho avuto l'onore di conoscere Giampiero Venturini (Itinerant Office), Saverio Massaro (Esperimenti Architettonici), Giulia Pesaro (Cooperate) e Elena Malara, ho maturato la convinzione che siano indispensabili continue fasi di coordinamento concettuale tra i sostenitori delle diverse linee guida che gravitano attorno al tema dell'upcycling urbano.
Intendo quindi preparare un post specifico per il nostro sito Interritori, dedicato alla recente partecipazione a New Generations 2015 (una delle occasioni di coordinamento a cui accennavo). Per ora mi preme tracciare qui in bozza alcune linee guida attorno ad un possibile caso-studio di neo-gentrificazione di cui la 'rinata' Pagina99 ha scritto recentemente. Anche questo si inserisce nel dibattito aperto a Genova sugli strumenti e sulle strategie dell'upcycling di parti di città.

Downtown Project a Las Vegas (da http://www.theguardian.com)

Si tratta del Downtown Project a Las Vegas, promosso dal giovane imprenditore Tony Hsieh, già CEO di Zappos (venduta nel 2009 ad Amazon per il commercio di scarpe e abiti on-line). Del progetto la rivista Forbes scrive "It’s proof that one man and his money can go a long way when it comes to revitalizing a city."
Hsieh intendeva acquisire a basso costo un'area nel più economico downtown di LV per i nuovi uffici centrali di Zappos, ma, avendo visto le company town della Silicon Valley (che stanno generando non pochi problemi alle PA californiane, essendo naturali generatrici di asimmetrie urbane e gentrificazione incontrollata), Hsieh immaginò un nuovo tipo di settlement, in cui invertire la logica di company town come Facebook, Apple e Google.

Come racconta splendidamente Alexandra Lange nel suo The Dot-com City, le company town sono urbanofile, tendendo a ricreare al proprio interno (rigorosamente cintato, anche per ragioni di sicurezza dallo spionaggio industriale) una copia realistica della città, investendo molta energia nel brandizzare tutte le funzioni urbane, rivolte solamente ai propri dipendenti: 'these companies are islands, and their main street shops accessible only with a corporate badge' [C. W. More].

La complessità di Internet e quella urbana sono talmente simili da ibridarsi quasi senza problemi. Ne nasce un ulteriore amore tra il nuovo capitalismo (quello in grado di sfruttare al meglio anche le esigue risorse dei millennials grazie alla imbattibile convenienza dei servizi della sharing economy) e la periferia urbana. Mentre la 'vecchia' gentrificazione (quella del valore fondiario come accumulo di capitale) si è concentrata sui centri urbani, oggi la 'nuova' gentrificazione si sposta nelle periferie, non senza problemi.
Il primo è la scala dell'intervento: occorre creare, simultaneamente, il contesto urbano favorevole e rigenerare il sistema di valori fondiari. Letto in questa chiave, il recente bando per le periferie voluto dal senatore e architetto Renzo Piano può essere visto come una leva per facilitare l'accesso di capitali immobiliari nelle periferie. Non la ritengo una strategia negativa, sia ben chiaro, tuttavia rischia di mettere in evidenza una profonda lacuna nelle strategie politiche nazionali. Infatti il piano per le periferie andrebbe letto come un investimento sulla fase di start-up di una rigenerazione urbana pubblico-privata. La durata del processo andrà alimentata con politiche specifiche (che ancora non ci sono), pena l'inefficacia dell'investimento (pubblico) di 200 milioni di euro.
Il secondo problema è il conseguente nomadismo della classe creativa e culturale, classe in grado di alimentare la formazione di comunità urbane e che solitamente risiede nelle aree a rendita inferiore (e dunque principalmente nelle periferie). La classe creativa ha poi bisogno vitale di una certa vicinanza ad un hub culturale (un centro dunque), anche informale, in grado di generare quella serendipity che l'on-line non riesce a innescare. La gentrificazione indiscriminata delle periferie è, per questo, molto più sensibile e rischiosa, va pianificata con una cura maggiore, visto che lì l'urbanità è solitamente più fragile.

Per questo il caso di Dowtown Project ci sembra così interessante. Nell'about del sito di DTP si riporta quanto segue:
'Our goal and purpose is to help make downtown Vegas a place of Inspiration, Entrepreneurial Energy, Creativity, Innovation, Upward Mobility, and Discovery, through the 3 C’s of Collisions, Co-learning, and Connectedness in a long-term, sustainable way.'
In altre parole Tony Hsieh ha compreso che il modo migliore di investire sulla città di LV è quello di consolidare le dinamiche ecosistemiche in grado di generare continuamente valore urbano. In un contesto come quello di LV (eccezionalmente monofunzionale) era quindi fondamentale consolidare in primis una nuova  diversità urbana. Per questo l'investimento privato di Hsieh ha riguardato (oltre alla parte immobiliare) anche le aziende da localizzare all'interno del Downtown Project.
Scrive ancora Forbes:

'In addition to the $200 million real estate portfolio, Hsieh is investing $50 million into tech startups, $50 million into arts and education, and $50 million into small businesses. To date, Downtown Project has a portfolio of:
100 properties
$200 million in acquisitions
58 acres
1,000 apartments
1,000 hotel/motel units
215,000 square feet of retail space
130,000 square feet of office space'

Quindi, in un totale di 350 milioni di dollari di investimento, 200 sono stati spesi in acquisizioni immobiliari e ben 150 milioni sono stati investiti in start up tecnologiche, arti ed educazione e piccole imprese. 

La dimensione dell'investimento di Hsieh dimostra, purtroppo, quanto siano limitate le risorse messe in campo per il nostro piano nazionale sulle periferie. E chiarisce, al contempo, come le arti e l'educazione siano di pari valore strategico rispetto a tecnologia e small business. 

Il primo risultato del Downtown Project è stato quello di attirare diverse attività imprenditoriali (anche per il relativo basso costo degli immobili, certamente meno cari di quelli di Silicon Valley), dalla ristorazione all'health care (guardate qui l'elenco aggiornato). Il secondo risultato è il consolidamento dell'ecosistema grazie ad una partecipazione diretta nelle nuove società da parte dello stesso Hsieh. 

Tony Hsieh è dunque a tutti gli effetti il sindaco di una città interna alla città di LV. La sua finanziaria e la sua real estate sono le nuove istituzioni progettate per il governo di un nuovo tipo di company town. Al contrario delle isole californiane (che copiano l'urbano per renderlo brand), Downtown Project propone la visione di una nuova realtà urbana in grado di brandizzare l'intera città, come un virus in competizione diretta con la pianificazione e l'amministrazione pubblica.

Un altro prototipo della nostra epoca.